사무실 원상복구 비용, 보증금에서 그대로 까이기 전에 따질 7가지

이사 견적은 세 군데서 꼼꼼히 받으면서, 원상복구는 "임대인이 알아서 하겠지" 하고 넘기는 분이 많습니다. 그런데 돈이 새는 곳은 보통 여기예요.

퇴거 한 달 전, 임대인이 복구 견적서 한 장을 내밉니다. 도배, 바닥, 철거, 폐기물까지 묶어서 "보증금에서 까겠다"고 하죠. OpsX가 지원한 38개 회사 중 원상복구비로 다툰 곳은 11곳, 그중 8곳은 첫 청구액의 일부가 과다했습니다. 더 아픈 건 시간입니다. 원상복구 의무와 보증금 반환은 법적으로 동시이행 관계라, 복구가 안 끝나면 보증금이 통째로 묶입니다. 평균 6주씩 늦게 받은 회사도 있었어요.

핵심은 하나입니다. 닳고 바랜 걸 전부 임차인이 물어주는 게 아니라는 점이요.

통상의 손모는 임차인 책임이 아닙니다

몇 년 일하면 벽지는 바래고 바닥은 긁힙니다. 이걸 통상의 손모라고 하는데, 자연스러운 마모분은 임차인이 복구할 의무가 없습니다. 실제 판례에서도 원상복구 공사비 가운데 통상 손모에 해당하는 부분을 약 50%로 본 사례가 있어요.

구분이 어렵진 않습니다. 햇빛에 바랜 벽지, 책상이 눌러 생긴 바닥 자국은 통상 손모입니다. 반대로 내가 뚫은 타공, 새로 친 칸막이, 떼어낸 문은 내가 되돌릴 몫이죠. 임대인 견적서에 이 둘이 섞여 있으면, 통상 손모분부터 걷어내고 시작하세요.

계약서 한 줄이 9할입니다

복구 범위는 결국 계약서에서 갈립니다. 입주할 때 인테리어를 누가 했는지, 전 임차인 시설을 그대로 받았는지(현상태 인도 특약)에 따라 되돌릴 기준점이 완전히 달라져요. 우리 계약서엔 원상복구 범위가 한 줄이라도 적혀 있나요?

임대인 견적은 협상의 시작점일 뿐

임대인이 부른 단가가 시장가는 아닙니다. 같은 철거라도 업체마다 평당 단가가 갈리고, 폐기물 처리비가 포함인지 별도인지에 따라 총액이 크게 바뀌어요. 견적서를 받으면 그대로 수락하지 말고, 같은 범위로 두세 곳 견적을 따로 받아 비교하세요.

C사가 그렇게 했습니다. 임대인이 통상 손모까지 얹어 부른 복구비에서, 자연 마모분과 과다 단가를 근거로 항목별로 짚었더니 청구액의 상당 부분을 돌려받았어요. 감정싸움이 아니라 견적서 줄 단위로 따진 결과였습니다.

정리

원상복구는 퇴거 한 달 전에 시작하면 늦습니다. 진짜 승부는 입주 첫날 사진 한 장과 계약서 한 줄에서 갈려요.

위 7가지 중 지금 몇 개나 챙겨두셨나요? 절반도 안 된다면, 다음 재계약이나 퇴거 협의 때 손볼 여지가 그만큼 남아 있다는 뜻입니다.

다음 글에서는 이렇게 정리한 복구·퇴거 일정을 새 사무실 이사 견적과 어떻게 맞물리는지 다뤄볼게요. 계약 종료부터 보증금 반환까지 한 번에 점검받고 싶다면 OpsX에서 도와드립니다.