우리 회사 적정 평수, 숫자 3개로 끝납니다

사무실 평수를 정할 때, 대부분 이렇게 합니다. "지금 50평인데 좁으니까, 한 80평 보면 되겠지."

그렇게 계약한 회사가 6개월 뒤 어떻게 되는지 우리는 자주 봅니다. 자리가 모자라 회의실을 상시 책상으로 쓰거나, 반대로 절반이 빈 채로 평당 임대료만 매달 빠져나가죠. OpsX가 이전을 도운 38개 회사 중 첫 계약 평수가 적정 범위 안에 들어온 곳은 9곳뿐이었습니다. 나머지는 과소 아니면 과다였어요.

문제는 감으로 정한다는 데 있습니다. 사실 적정 평수는 숫자 3개면 계산됩니다.

숫자 1. 1인당 업무 전용면적: 1.5평

책상 하나, 의자 하나, 그 사람이 드나드는 통로까지. 한 명이 일하는 데 실제로 쓰는 바닥은 보통 1.5평(약 5㎡) 입니다. 개방형 자리 기준이고, 칸막이를 높이거나 1인 책상을 키우면 1.8평까지 올라가요.

여기서 흔한 착각 하나. 이 숫자는 "전용면적"입니다. 회의실도, 탕비실도, 복도도 아직 안 들어갔습니다. 1인당 1.5평만 보고 인원수를 곱하면 무조건 좁습니다.

숫자 2. 공용 가산: 1인당 1평

업무 책상만 있는 사무실은 없죠. 회의실, 리셉션, 탕비실, 창고, 복도가 다 면적을 먹습니다. 이걸 사람 수에 비례해서 더해주면 됩니다.

업무 1.5평에 공용 1평을 더하면, 1인당 전용면적은 2.5평입니다. 30명이면 75평이 전용으로 필요하죠. 그런데 여기서 끝이 아닙니다.

숫자 3. 전용률: 계약면적은 전용의 1.6배

우리가 도면에서 쓰는 면적과 계약서에 적히는 면적은 다릅니다. 건물 로비, 공용 화장실, 엘리베이터 홀 같은 공간이 평수에 얹히거든요. 이 비율을 전용률이라고 하는데, 서울 오피스는 보통 55~65% 입니다.

전용률이 60%면 계약면적은 전용면적을 0.6으로 나눈 값이에요. 전용 2.5평은 계약 기준 약 4.2평이 됩니다. 그래서 실무에서 쓰는 결론은 간단해요.

1인당 계약면적 약 4평. 여기에 12개월 성장분 15%를 얹으면 끝입니다.

전용률이 낮은 건물(50%대)이면 이 표보다 1할쯤 더 봐야 하고, 신축이라 전용률이 높으면 조금 줄여도 됩니다. 입주 전에 임대인에게 전용률부터 물어보세요. 평당 단가만큼 중요한 숫자인데, 의외로 안 묻는 분이 많더라고요.

실제로 계산해보면

B사는 작년에 32명이었습니다. "90평이면 넉넉하겠지" 하고 계약했죠. 공식대로면 32명에 4평을 곱해 128평, 여유분까지 약 147평이 적정이었습니다. 90평은 처음부터 좁았던 겁니다.

6개월 뒤 인원이 41명으로 늘자 회의실 두 개가 상시 좌석으로 바뀌었고, 결국 1년도 안 돼 다시 이전했습니다. 중도 해지 위약금에 재이전 비용까지, 3,000만원 넘는 돈이 감 하나 때문에 나갔어요. 처음에 숫자 3개만 넣어봤다면 안 썼을 돈이죠.

정리

적정 평수는 직감의 영역이 아닙니다.

1. 1인당 업무 전용면적 1.5평
2. 공용 가산 1평을 더해 전용 2.5평
3. 전용률로 나눠 계약 약 4평, 성장분 15% 추가

우리 회사는 지금 인원 대비 몇 평인가요? 한번 곱해보시고, 표준 범위에서 크게 벗어나 있다면 다음 재계약 때 조정 여지가 있다는 뜻입니다.

다음 글에서는 이렇게 산정한 평수를 들고 임대인과 평당 단가를 깎는 협상법을 다뤄볼게요. 평수 산정부터 임대 조건 검토까지 한 번에 점검받고 싶다면 OpsX에서 도와드립니다.