사무실 인테리어 공사비, 임대인과 나누는 5가지 협상 카드

새 사무실 계약서에 도장 찍기 직전, 인테리어 견적서를 받아 든 GA 담당자의 표정이 굳습니다. 평당 100만원, 80평이면 8천만원이에요. 여기에 나중에 나갈 원상복구 비용까지 잡아두라는데, 이 돈이 전부 임차인 몫일까요? OpsX가 사무실 계약을 도운 41개 회사를 보면, 인테리어 관련 비용의 평균 19%는 협상으로 임대인이 부담하거나 면제됐습니다. 견적대로 다 낸 회사와 카드를 쥔 회사의 초기비용 차이는 80평 기준 1,500만원이 넘었어요.

핵심은 타이밍입니다. 이 협상은 계약서 도장 전에만 통해요. 도장을 찍고 나면 임대인이 카드를 꺼낼 이유가 사라지거든요. 그래서 인테리어 견적과 임대 조건은 따로 보면 안 됩니다. 한 테이블에 올려놓고 같이 깎아야 하죠.

공사하는 동안의 임대료부터 받아내세요

가장 먼저 챙길 카드는 렌트프리입니다. 인테리어 공사에 보통 4주에서 6주가 걸리는데, 그동안 직원은 한 명도 출근하지 않아요. 그런데 임대료와 관리비는 계약일부터 꼬박 나갑니다. 이 공사 기간을 무상으로 받는 게 첫 번째 협상이에요.

여기에 더해, 다년 계약이면 입주 후 렌트프리도 별도로 요구할 수 있습니다. 시장이 임차인에게 유리할 때 1년 계약당 1개월 정도가 통상적인 선이고요.

A사(직원 60명, 75평)는 공사 기간 5주를 통째로 렌트프리로 받았습니다. 임대료와 관리비를 합쳐 약 1,100만원이 빠졌어요. 임대인 입장에서도 어차피 비어 있던 기간이라 내주기 쉬운 카드였죠. 요구하지 않은 회사는 그냥 냈을 돈입니다.

기본 마감, 어디까지가 임대인 몫일까

건물마다 임차인에게 넘기는 상태가 다릅니다. 골조만 있는 베어쉘인지, 바닥과 천정 정도는 마감된 그레이쉘인지에 따라 공사비가 평당 수십만원씩 갈려요. 계약 전에 "어디까지 해주시는지"를 못 박아야 합니다. 천정·바닥·기본 조명·냉난방기는 임대인이 부담하는 경우가 생각보다 많거든요.

이걸 모르고 전부 임차인 공사로 잡으면, 임대인이 어차피 해줬을 부분까지 견적에 들어갑니다. 우리 견적서의 어디까지가 정말 우리가 내야 할 돈일까요? 이 질문 하나로 평당 20만원이 빠지기도 해요.

나갈 때 낼 돈, 들어갈 때 정하세요

원상복구는 입주할 때는 안 보이다가 퇴거 때 폭탄으로 돌아옵니다. 계약서에 "원상복구"라고만 적혀 있으면, 임대인은 골조 상태로 되돌리라 요구할 수 있어요. B사(직원 40명)는 5년 뒤 퇴거할 때 원상복구비로 3,000만원을 청구받았습니다. 칸막이, 바닥, 조명을 다 걷어내라는 거였죠. 계약 때 범위를 정해두지 않은 대가였어요.

들어갈 때 특약 한 줄이면 막힙니다. "입주 시 상태로 복구하되, 임대인이 제공한 기본 마감은 제외한다" 정도로 범위를 좁혀두는 거예요. 다음 입주자가 쓸 만한 칸막이나 조명은 존치 조건으로 협의하면 철거비까지 아낄 수 있고요.

다섯 장의 카드를 다 쓰라는 건 아닙니다. 건물 상황과 공실 기간을 보고 통할 카드 두세 개만 골라 쓰면 충분해요. 중요한 건 견적서를 받자마자 임대 조건과 한 테이블에 올리는 습관입니다. 인테리어비와 임대 조건을 따로 협상하는 회사가 가장 많이 손해를 봐요. 다음 글에선 이 견적서 자체를 어떻게 읽어야 부풀려진 항목이 보이는지 다뤄볼게요.